Avrupa’nın büyük kentlerinde konut meşakkati rekor kira artışlarına neden oluyor

Avrupa’nın büyük kentlerinde konut arz ve talebindeki dengesizlik rekor kira artışlarına neden olurken, yüksek enflasyon ve faiz oranları ile artan inşaat maliyetleri konut tedarikini daha da berbatlaştırıyor.

Bazı ülkelerde halkın yarısının kirada oturduğu Avrupa kıtasında hükümetler uygun fiyatlı konutlar ve kira artışını frenleyerek tahliller üretmeye çalışmasına karşın, yüksek seyreden enflasyonun kira ve konut fiyatlarını baskılamaya devam edeceği öngörülüyor.

Avrupa Birliği’ne (AB) bağlı kurum olan Eurofound’un araştırmasına nazaran, bilhassa özel kesim kiracıları konut güvensizliği yaşarken bunların yüzde 46’sı artan kira fiyatlarını karşılayamayacağı için üç ay içinde konaklama yerlerinden ayrılmak zorunda kalabileceklerini düşünüyor.

Alışılmışın dışında yüksek enflasyon, faiz oranlarındaki artış ve artan inşaat maliyetleri konut kahrını daha da berbatlaştırıyor.

Yüksek enflasyon gayrimenkul yatırımına da ivme kazandırırken kıtada kimi hükümetler kira artışlarını frenleyerek uygun fiyatlı konutlarla konut sorununa deva bulmaya çalışıyor.

Bu ortada, yüksek güç fiyatları ve kira artışları nedeniyle, halkın çoğunluğunun kirada oturduğu kıtada büyük kentlerde yaşayan ailelerin konut ve ısınma için yaptıkları harcamalar birtakım kentlerde aylık gelirlerinin yüzde 50’sini geçiyor.

Kiralık konut piyasası üzerindeki baskı Ukrayna’dan göç ile son aylarda muazzam bir formda artarken Almanya’nın başşehri Berlin üzere büyük kentlerde kiralık daire arayanların aylarca sürecek bir gerilim testine hazırlıklı olması gerekiyor.

Berlin’den Londra’ya Avrupa’nın birçok kentinde aileler, yüksek fiyatlar nedeniyle konut sahibi olmayı “imkansız” görüyor.

Durumu yatıştırmak için siyasetçi ve uzmanlar, uygun fiyatlı konut eksikliğini sınırlamaya yardımcı olabilecek stratejiler planlıyor

Avrupa ülkelerinde yüksek güç, kira ve besin fiyatlarının tesiriyle artan hayat maliyetleri, grev ve protestoları beraberinde getirmeye devam ediyor.

Öte yandan, Avrupa’da daha fazla insanın yüksek kirada sıkışıp kalmasının siyasi kutuplaşmalar ve daha büyük eşitsizliklere yol açması tasası de mevcut.

Almanya

Nüfusu 84 milyona yaklaşan Almanya’da gayrimenkul piyasasındaki baskının hafiflemesi için yaklaşık 700 bin yeni konuta gereksinim duyuluyor. Ülkedeki konut açığı, artan inşaat maliyetleri, yüksek faiz ve mülteci akını nedeniyle 20 yılın en yüksek düzeyinde.

Uzmanlar, birçok alanda inşaat yatırımlarının daha az cazip olduğunu ve son aylarda inşaat fiyatları ve faiz oranlarındaki sert artışların birçok inşaat projesini olumsuz etkilediğini belirtiyor.

Gayrimenkul uzmanlarına nazaran, artan inşaat maliyetleri, yükselen faiz oranları, yeni konut inşaatındaki düşüş ve ülkeye mülteci akını, konut açığının 20 yılın en yüksek düzeyine çıkmasına neden oluyor.

Artan göç birebir vakitte arz kasveti ve konut için yüksek talebin devam etmesinde tesirli.

Rusya’nın Ukrayna’da başlattığı savaş sonrası Ukraynalıların Almanya’ya gelmesinin 200 bin ek konut talebi oluşturduğu kaydediliyor. Berlin’de eyalet hükümeti kira artışlarına yönelik protestolar nedeniyle binlerce konutun emlak şirketlerinden alınıp kamulaştırılması için referandum yaptı. Eyalet hükümetine tavsiye niteliği taşıyan bu referandumda 240 binden fazla apartman dairesinin kamulaştırılması için seçmenlerin yüzde 56,4’ü “evet” oyu kullandı.

Referandum sonuçlarının politikler ve emlak şirketleri üzerinde baskı oluşturması bekleniyor. Şirketler, nüfusun yarısının kirada yaşadığı Almanya’da pahası 100 milyar avroyu aşan 550 binden fazla konutu elinde bulunduruyor.

Kiraların en fazla arttığı başşehir Berlin’de ise nüfusun çoğunluğu kirada. Berlin’de ortalama kiralar 2010’dan bu yana yüzde 100’den fazla artış gösterirken, yeni dairelerin metrekaresi en az 26 avrodan kiraya veriliyor.

Avusturya

Konut talebindeki sıkışıklık nedeniyle kiraların keskin biçimde arttığı başşehir Viyana’da apartman dairesi için metrekare başına kiralama maliyeti 17 ila 20 ortasında değişiyor.

Viyana’da ortalamanın altında yararı olan çok sayıda kişi devlet takviyeli belediye konutlarında yaşarken, bekleme mühletinin giderek uzadığı bu konutlar için kayıtlar son üç yılda yüzde 26 arttı.

Danimarka

Danimarka, kurumsal yatırımcıların gayrimenkul satın alırken kiraları kıymetli ölçüde artırmasını zorlaştırmak için maddelerini değiştirirken, hükümet üç yıl evvel “Blackstone Yasası” olarak isimlendirilen maddeyi kabul ederek, kira artışlarını engellemeyi amaçladı.

ABD’li emlak devi Blackstone, evvelki yıllarda Danimarka’da on binlerce kiralık daire satın almıştı. Kısa mühlet sonra, kiracılar tamirat çalışmalarının eksikliğinden ve yüzde yüzleri aşan ağır kira artışlarından şikayet etti. Küme ayrıyeten kiracıları kıdem tazminatı ödeyerek kira kontratını feshetmeye ikna etmeye çalıştı.

Blackstone Yasası artık, mesken sahiplerinin mülkü satın aldıktan sonraki beş yıl boyunca kirayı artırmasını yasaklıyor.

Yasa Danimarka’da çok kira maliyetlerine karşı bir “dönüm noktası” olarak kutlandı. Blackstone, şirketin Kopenhag’ın kira piyasasının yalnızca yüzde 0,5’ini oluşturduğunu belirtti.

Bu atağa karşın, kentteki konut kısıtı ortadan kalkmadı. Danimarka’da hali hazırda uygun fiyatlı konutlar için de bir kota getirilmesi ve yeni binalardaki dairelerin yüzde 25’inin makul fiyatlarla kiralanması planlanıyor.

Fransa

Fransızların aylık en değerli harcamasının başında kira geliyor.

Başkent Paris’te artan konut fiyatları yıllar içinde, dar ve orta gelirli aileleri daha çok banliyölere iterken, kiralık konut bulmak için gerekli koşullar zorlaştı.

Fransa merkezli yardım kuruluşu Abbe Pierre Vakfı’nın 1 Şubat’ta yayımladığı rapor, ülkede 2022 prestijiyle 4,15 milyon kişinin barınma meselesiyle boğuştuğunu ya da insanlık dışı koşullarda yaşadığını ortaya koydu.

Rapora nazaran, Fransa’da evsizlerin sayısı 300 bine çıktı ve bu oran 10 yılda yüzde 140 artış gösterdi.

Fransa Lideri Elisabeth Borne geçen hafta arzın yetersiz kaldığı bölgelerde, tüm vatandaşların konutlara erişimini kolaylaştırmak istediğini lisana getirdi.

Borne, bu kapsamda Fransız hanelerin krediye daha kolay ulaşabilmesi için bankalarla görüşeceğine değindi. Fransız Başbakan ayrıyeten yüzde 0 faizle kredinin gelişimini daha görünür kılacaklarını açıkladı.

Hollanda

Hollanda’da en çok göç alan, öğrencilerin ve turistin ağır olduğu Amsterdam, Utrecht, Lahey ve Rotterdam üzere kentlerde yaşanan konut meşakkati devam ederken, hükümetin artan konut gereksinimini karşılayamaması her yıl protestolara neden oluyor.

Konut kısıtına karşı geniş çaplı protestoların yapıldığı Amsterdam’da oda kiralama talebi bilhassa Kovid-19 salgını sonrası süratle arttı. Kentte bir oda kirası 800-900 avro düzeyinde.

İçişleri ve Kraliyet Alakaları Bakanlığı’nın datalarına nazaran, ülkede 2022 prestijiyle 315 bin olan konut muhtaçlığının gelecek yıllarda artacağı öngörülüyor.

Hükümet 2036’ya kadar 1 milyon 26 bin yeni konut yapmayı hedeflerken, hükümetin evvelki yıllarda hedeflediği yıllık 100 bin yeni konut amaçlarına ulaşamaması sebebiyle konut piyasasındaki krizin artacağı iddia ediliyor.

Ülkede devletten toplumsal konut kiralama sırası ortalama 7 yılda geliyor. Bu mühlet Landsmeer’de 22 yılı, Amsterdam’da yaklaşık 14 yılı bulabiliyor.

Amsterdam idaresi, konut şirketleriyle birlikte hazırladığı geniş ölçekli bir planla sorunu denetim altına almayı ve kooperatif konut üretimine daha fazla odaklanarak, kiraları tekrar düzenlemeyi ve aileler, gençler ve yaşlılar için daha fazla hayat alanı oluşturmayı planlıyor.

2040’a kadar konut kasvetini ortadan kaldırmayı hedefleyen Hollanda’da, yeni konutların inşasına ek olarak, Airbnb üzere şirketlerin üçüncü şahıslara konut kiralamalarına ve dairelerini boş bırakan mesken sahiplerine karşı daha sıkı tedbirlerin alınması da düşünülüyor.

Son 10 yıl içinde Amsterdam nüfusunun 100 bin artarak 883 bine ulaşmasıyla emlak fiyatları neredeyse iki katına çıkarken, 2030’a kadar yalnızca mülteciler ve evsizler için 10 bin ila 15 bin ortasında konut açığı olacağı varsayım ediliyor.

İngiltere

Avrupa’da konut kısıtı ve kira artışlarının en fazla yaşandığı ülkelerden biri olan İngiltere’de, ortalama bir konut kirası bu yılın birinci çeyreğinde yüzde 9,4 artarak 1190 sterline yükseldi.

İngiliz online emlak şirketi Rightmove datalarına nazaran, başşehir Londra’da ortalama konut kirası tıpkı periyotta yüzde 14 artışla aylık 2 bin 501 sterlinle tüm vakitlerin en yüksek düzeyini gördü.

İngiltere emlak piyasasında kiralanabilir konut sayısı ise 2019’daki düzeyin yüzde 46 altında.

Homelet Kira Endeksi’ne nazaran, kiralanabilir konutlar için verilen teklifler çoğunlukla konut sahiplerinin istediği fiyatın üzerine çıkıyor ve mesken sahipleri bir konut için çok sayıda teklif alıyor.

Endeks, piyasada kiralanabilir konut sayısında kısa vadede büyüme beklenmediğinden fiyatlardaki artışın süreceğini öngörüyor.

İspanya

İspanya’da ise her geçen yıl artan konut sıkıntısına karşı tedbir arayan hükümet, ülke demokrasi tarihinde birinci kere kira artışlarına müdahale etti.

Mecliste kabul edilen konut tasarısı gereği, şimdiye kadar TÜFE’ye nazaran belirlenen kira artışları 2023’te yüzde 2, 2024’te yüzde 3 ile sınırlanacak. Ayrıyeten iki yıldan fazla boş kalan konutların emlak vergileri yüzde 150’ye varan oranlarda artırılacak.

Boş daire sahiplerine yönelik sert baskılara karşın fiyatlar artmaya devam ediyor. Ayrıyeten Başbakan Pedro Sanchez, gençlere ve ekonomik olarak sıkıntı durumda olan ailelere uygun fiyatta kiralanması için üç farklı projede toplam 113 bin konut inşa etme kelamı verdi.

İspanya’da konut sorunu en fazla göç alan, öğrencilerin ve turistin ağır olduğu Madrid ve Barselona kentlerinde yaşanıyor.

Bu kentlerde yalnızca 1 oda kirasının 500-600 avro ortasında olduğu ve oda kiralarına talebin geçen yıla oranla yüzde 40 arttığı hesaplanıyor.

Danışmanlık şirketi EY’nin araştırmasına nazaran, Barselona’da kira fiyatları geçen yıl yıllık yüzde 36 ile ülkedeki öteki kentlere kıyasla daha keskin bir artış gösterdi.

Online emlak şirketi İdealista bilgilerine nazaran ise, Şubat 2022-Şubat 2023 ortasında kira bedellerinde ülke genelinde ortalama yüzde 8,7’lik artış yaşandı ve metrekare fiyat 11,7 avroya kadar çıktı.

Ülkede konut satış fiyatları ise ortalama yüzde 3,8 artarken, Madrid’de bu oran yüzde 6,5 düzeyinde. İspanya’da metrekare satış fiyatı 3 bin 176 avro, Madrid’de ise 3 bin 995 avroya kadar çıkıyor.

Yunanistan

Yunanistan’da 2009 sonrası yaşanan ekonomik krizle birlikte 2010’lu yıllarda emlak satış fiyatlarında ve kiralarda önemli düşüş gözlenirken, son yıllarda bu durum aksine döndü.

Yunanistan’da yayımlanan Ekonomi Postası (OT) gazetesinin haberine nazaran, ülkede son 5 yılda kira fiyatlarındaki artış yüzde 30’u aştı.

Haberde, 2023 yılı içerisinde bu artışın devam ederek, yüzde 3 ila 7 ortasında seyredeceği tabir edildi.

Eurostat’ın 2023 tarihli raporuna nazaran, Yunanistan, 2021’de harcanabilir gelirinin yüzde 40’ından fazlasını kira, ısınma, su üzere harcamalara verenlerin toplam nüfus içerisindeki oranı değerlendirildiğinde, kentlerde yüzde 32,4 ile, kırsal alanlarda ise yüzde 22 ile Avrupa Birliği (AB) genelinde birinci sırada yer aldı.

Kısa vadeli kiralama usulü ise, Yunanistan’daki kira fiyatlarındaki artışın sebeplerinden biri olarak görülüyor.

Özellikle kriz devrinde başta başşehir Atina olmak üzere merkez bölgelerden ucuz fiyata satın alınıp, tadilatla yenilenen konutların turizm emelli kısa müddetli kiraya verilmesi, uzun vadeli mesken kiralamak isteyenler için arzın azalmasına ve kiralarda artışa neden oluyor.