Kira artış sınırlamasının uzaltılmasına ait uzman yorumu

Kiralara sınırlamasının uzatılmasının istikrarları bozabileceğinin belirten Gayrimenkul Uzmanı Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Bu düzenleme yerine artışlar tekrar tüketici fiyat endeksindeki son on iki aylık ortalamalara nazaran kalsa çok daha âlâ olurdu. Zira piyasada bu düzenleme uygulanamadı ve taraflar ortasında karşılık bulmadı” dedi.

Konutlarda 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 tarihleri ortasında yenilenen kira periyotlarında kira artışını yüzde 25 ile sınırlayan düzenleme 1 Temmuz’da sona erecek. Şimdiden bu mühletin uzatılabileceğinin konuşulması gayrimenkul piyasalarını huzursuz ediyor. Bahse ait değerlendirmelerde bulunan Altın Emlak Genel Müdürü Mustafa Hakan Özelmacıklı, “Özellikle geçen yıl Haziran ayında başlatılan kira artışlarına getirilen sınırlama ve artan gayrimenkul bedelleri nedeniyle kiracı mal sahibi uyuşmazlıkları çizgi safhaya ulaştı. Enflasyondaki artışın yanı sıra, talepte yaşanan artış, fiyatları üst istikametli harekete zorluyor. Ülkemizde 2022 yılında açılan ve devam eden kiralananın tahliyesi kapsamında 42 bin 31, icra tarafında kiralananın tahliyesi kapsamında 27 bin 232 ve kira kapsamında 26 bin 540 dava bulunuyor. Bu düzenleme yerine artışlar tekrar tüketici fiyat endeksindeki son on iki aylık ortalamalara nazaran kalsa çok daha âlâ olurdu. Zira piyasada bu düzenleme uygulanamadı ve taraflar ortasında karşılık bulmadı” dedi.

“Mal sahipleri fırsatçı olarak görülmemeli”

Gayrimenkul sahiplerinin fırsatçı olarak görülmesinin de gerçek olmadığını tabir eden Özelmacıklı, “Bazı malikler öbür bir yerde kirada oturuyor ve oturmadıkları taşınmazı kiraya veriyor. Kimileri ise aldığı konut kirası ile geçimini sağlamaya çalışıyor. Bu açısında baktığımızda mesken sahiplerini fırsatçı olarak nitelendirmenin yanlışsız olmadığını düşünüyorum. Bakın ülkemizdeki 25 milyon 329 bin 833 hane halkı bulunuyor. Mülkiyet durumuna nazaran dağılımına bakıldığında, yüzde 60,7’sinin oturduğu konutun sahibi olan, yüzde 27,6’sının kiracı olan hane halklarından oluşuyor. Bu kapsamda ülkemizde yaklaşık 7 milyon kiracı bulunuyor. Düzenleme yalnızca kiracı istikameti ile yapılmamalı. Gelir vergisi düzenlemesi başta olmak üzere birtakım muafiyetler bu durumda mal sahiplerine sağlanmalı” biçiminde konuştu.

“Taşınmazlarını kiraya vermekten kaçınabilirler”

Özelmacıklı, “Sektörde istikrarları bozacak düzenlemeler gayrimenkul sahipleri ile kiracılar ortasında yaşanan zahmetleri daha da artırır. Hatta mal sahipleri konutları uzun vadeli değil, son devirlerde sayısı çok yüksek oranda artan günlük kiralık formunda kıymetlendirebilir. 2 milyon 368 bini geçen gayrimenkul sermaye iradı aktif mükellef sayısı değerli oranda düşüş gösterebilir. Kiracılardan tahliye taahhütnamesini zarurî tutan, ek kurallar, döviz bazlı kira isteyen malikler artabilir. Düşük kira nedeniyle piyasada satılmaya çalışılan konut sayısı artış gösterebilir. Yalnızca İstanbul’da yeni binalarda kira fiyatları metrekarede 150 TL düzeyinin üstüne çıktı. Zira boşalan konut kira artışına getirilebilecek düzenleme nedeniyle çok daha yüksek fiyattan pazara sunuluyor. Ayrıyeten mal sahibi denetimi olmayan ilanların da değerli derecede olumsuz tesiri var. Eski ve yeni kiracı ortasındaki farklar birçok yerde 4 katı geçti” dedi.

İşyeri kiralarında TÜFE düzenlemesi devam ediyor

Ticari gayrimenkullerde bu derece uyuşmazlıklar olmadığını ve burada TÜFE’nin son on iki aylık ortalamasının dikkate alındığını tabir eden Özelmacıklı, “Açıklanan Nisan ayı TÜFE ortalamasına nazaran işyeri kiralarında artış üst sonu bu ay yüzde 67.20 olarak gerçekleşti. Kentsel dönüşüm, üniversitelerin açılacak olması, evlenme, sarsıntı riski, günlük ve eşyalı kiralama üzere nedenler ile talep artışına bağlı olarak fiyatlar artmaya devam edecek” diye konuştu.

Yap-kirala-devret

Özellikle daha uzun sürecek konut edindirmede projelerinde çok yalnızca kiralamaya yönelik konut arzına acil gereksinim olduğunu söz eden Özelmacıklı, “Bu kapsamda yeri devletten, yap-kirala-devret modeli ile, özel bölümün yalnızca kiralama yapmasına yönelik arsa tahsisleri yapılabilir. Bir daire içinde birden fazla bağımsız kısım oluşturulmasına müsaadeler verilebilir. Doldur boşalt usulü ile bilhassa kentsel dönüşümde de kullanılabilecek kiralık konutlar yapılabilir” sözlerini kullandı. – İSTANBUL