Kentsel Dönüşüm Hukuk Rehberi

Ek olarak, sağlam firma tercih edildikten sonra en değerli bahis ise denetim düzeneği olan arsa hissesi karşılığı kontratın, ayrıntılı ve uzman şahıslar tarafından hazırlanması gerekmektedir. Avukatlar tarafından hazırlanan bu mukaveleler noter aracılığı ile imzalanmalıdır. Mülk sahiplerinin, binaları için risk tahlillerini yaptırmadan evvel, yapının bulunmuş olduğu yerin şimdiki imar durumu dikkate alınarak yanlışsız bir proje oluşturulması gerekmektedir.

Dikkate alınması gereken bir başka kıymetli husus ise mülkiyet sahiplerinin kentsel dönüşüm ile ilgili olarak resmi müracaatta bulunmadan evvel en az 3’te 2 çoğunluğun sağlanması gerekmektedir. Teknik şartnamedeki taraflar için cezai kurallara yer verilmesinin yanı sıra tapu zaman süreçleri ile ilgili açık ve anlaşılır bir husus olmalıdır. Ayrıyeten teknik şartnamede ortak alanların ve materyallerin tespitinin yer aldığına dikkat edilmelidir.

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE NELERE DİKKAT EDİLMELİ?

İnşaat sürecinde, müteahhit firma tarafından arsa maliklerine ve/veya kiracılara kira ölçüsü, taşınma yardımı ödemelerinin ölçüler, başlangıcı ve müddetleri somut ve tüzel olarak düzenlenmelidir. İnşaatın tesliminin gecikmesi halinde ödenecek kira ölçüsü ve müddeti somut ve hukuksal olarak düzenlenmelidir.

Sözleşmedeki karşılıklı edimlerin yerine getirilmemesi halinde olumlu ve olumsuz ziyanlar için tazminatlar, kontrattaki edimlerin yerine getirilmemesi halinde, başka tarafın sahip olduğu haklı fesih halleri, mukavelenin icrasını engelleyen zorlayan sebepler ve zorlayan sebeplerin vuku bulması halinde uygulanacak yükümlülükler, hangi masrafların yükleniciye, hangi sarfiyatların ise arsa maliklerine ilişkin olacağı, tapuya şerh, vergi fotoğraf ve harçlara ilişkin masrafların hangi tarafa ve ne oranda ilişkin olacağı somut ve türel olarak düzenlenmelidir.

Ayrıca kontratta, inşaatın sigorta primlerini kimin ödeyeceği, istihdam edilenlerden arsa maliklerinin sorumluluğu ve öteki birçok değerli mevzudaki masrafların kimin tarafından ödeneceği, müteahhit firmanın işi şahsen yapma borcuna ait düzenleme, müteahhit firmanın mukaveleyi dönem hakkı, ortak alma ve pay devretmesine ait ihtimaller göz önüne alınarak detaylı kararlar düzenlenmelidir. Aksi halde, mukavelenin icra etabında farklı firma, farklı muhataplarla karşılaşılması ihtimal dahilindedir.

İNŞAAT MALİYETİ VE KONUT BAŞINA ÖDENECEK BEDELLERLE İLGİLİ SONRADAN EK FİYAT ÖDEMEMEK İÇİN NASIL BİR MUKAVELE YAPILMALI?

Müteahhit firmaların inşasını gerçekleştireceği projenin maliyet ve kâr tahlillerini yaparak ve tıpkı vakitte projenin teslim edileceği vakit dilimi çerçevesinde gereçleri etkileyecek artışları da göz önünde bulundurarak kentsel dönüşüm kontratlarını imzalamaları gerekmektedir.

Uygulamanın yapılma vakti ve biçimi, inşaatın başlama etabından tamamlanması sürecinin hangi müddetlerde ve hangi formlarda yapılacağı etap basamak detaylı ve hukuka uygun olarak belirlenmelidir. Bu bahsin detaylı ve hukuksal olarak belirlenmesi, daha sonraki evrelerde arsa malikleri ile müteahhit firma ortasındaki ihtilafların büyük bir kısmının önüne geçilmesini sağlayacaktır.

İnşaatın imal süreçleri masraflarının hangilerinin müteahhit, hangilerinin de arsa malikleri tarafından yapılacağının detaylı olarak belirlenmesi hususu da değerli bahislerden biridir. Kat Karşılığı İnşaat Kontratlarındaki bu mevzuların detaylı ve türel olarak düzenlenilmesi ile ileride çıkabilecek ihtilaflar engellenebilir.

Sözleşme içeriğinde faaliyete dair tüm yükümlülüklerin açık ve net bir formda belirtilerek masrafı kendisine ilişkin olmak üzere ‘Anahtar Teslimi’, her türlü maddi ve türel ayıptan azade bir halde yerine getirme misyonunun müteahhide ilişkin olduğu yazılmalıdır.

Sözleşmenin konusu ve pay içerikleri açık ve net bir halde, şayet arsa maliklerinin inşaat üretimi nedeniyle satmayı vaat ettiği paylar mevcutsa bunların da evre vakti ve koşulları net bir formda belirtilmeli. Müteahhidin inşaat işini yürütürken uymak zorunda olduğu iş güvenliği ve her türlü yasal mevzuata ait yükümlülükler açık bir biçimde mukavele ile düzenlenmelidir.

MÜTEAHHİDİN MALİYETLER ARTTI, ÖDEYECEĞİNİZ FİYATLAR YÜKSELDİ DİYEREK EK ÖDEME TALEPLERİ NASIL ÖNLENEBİLİR?

Sözleşme akdedildiği kademede öngörülemeyen bir durumun ortaya çıkması halinde, mukavelenin uyarlanması mümkün olabilir fakat ekonomik kriz yahut döviz artışı münasebetleri tek başına kâfi değildir.

Dövizde yaşanan artış ve dalgalanmalar Yargıtay tarafından çoğunlukla ‘öngörülebilir’ bir durum olarak kabul edilmektedir.

Ancak kontrat akdedildikten sonra ortaya çıkan durumun öngörülemeyecek boyutta olduğu hallerde tarafların bu kanun kararına başvurabilmeleri mümkündür. Müteahhitlerin, mukavelenin uyarlanması talebiyle bir dava açması halinde, yalnızca döviz kurunda yaşanan artışı değil değişimin kendi durumuna tesirlerini detayları ile izah ve ispat etmesi gerekmektedir.

Arsa sahipleri ile kontrat akdederek bir binanın inşasına bundan aylar, tahminen de yıllar evvel başlayan bir müteahhidin, binayı tamamlamış olmasına karşın, bağımsız kısımları arsa sahiplerine teslim ederken döviz kurunun arttığını münasebet göstererek, mukavelede kararlaştırılmayan ek bedel talep etmesi dürüstlük kuralına karşıtlık teşkil etmektedir.

Böyle bir taleple karşılaşan hak sahiplerinin yapmaları gereken şey birinci iş olarak hazırlayacakları bir ihtarnameyi noter kanalıyla müteahhide bildirim ederek bağımsız kısım anahtarlarının teslimini talep etmeleri olacaktır. Bu talebe de müteahhidin riayet etmemesi halinde arsa sahiplerinin yargıya başvurmasını tavsiye ederiz.

BİR BİNADA KAT MALİKLERİNİN KENDİ ANLAŞTIKLARI MÜTEAHHİDİN KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ YAPMASI ÜZERE BİR TALEP DE OLUŞABİLİYOR. BUNUN ÖNLENEBİLMESİ İÇİN NASIL BİR YASAL ÇERÇEVE OLUŞTURULMALI?

Kentsel dönüşümde mülk sahiplerinin kesinlikle iskân talep etmesi gerekir. Binanın ruhsattaki kaideleri sağlayıp sağlamadığını, sağlam olup olmadığı üzere konularda değer teşkil ettiği için iskân dokümanının talep edilmesi büyük değer arz etmektedir. Ayrıyeten anlaşacağınız müteahhidin lisansının denetim edilmesi mağduriyet yaşanmaması ismine değerlidir. Müteahhidin geçmiş projeleri de ayrıyeten araştırılmalıdır.

Müteahhidin geçmiş projelerini vaktinde teslim edip etmediği yahut projelerde taahhütlerini yerine getirip getirmediği üzere konular araştırılmalıdır. Ayrıyeten mülk sahiplerinin bina tesliminde öngörülen daire metrekare fiyatına da dikkat etmesi de kıymet arz eder. Son olarak müteahhidin mühendislik ve mimarlık hizmetlerine ehemmiyet verip vermediği araştırılmalıdır. Zira taban etüdü, projelendirme, gereç kalitesi, üretim faaliyetleri üzere konuların hepsinde mühendislik hizmeti alınmaktadır.

BAZI VİLAYET VE İLÇELERDE BİLHASSA BELEDİYELERİN MUHAKKAK MÜTEAHHİTLERİ İŞARET ETTİĞİ TEZLERİ VATANDAŞLAR TARAFINDAN SIKLIKLA LİSANA GETİRİLİYOR. KENTSEL DÖNÜŞÜME SEKTE VURAN BU DURUMUN ÖNLENMESİ İÇİN YAPILMASI GEREKENLER NELER?

Kamu otoritesinin kentsel dönüşümde müteahhitlere yönlendirme yapması yerine daha çok bu duruma el atması gerekir. TOKİ, KİPTAŞ üzere kar emeli gütmeyen kuruluşların kentsel dönüşümde rol almaları sağlanmalıdır. Gerekiyorsa ilçe bazında da bu stil kuruluşların oluşmasını sağlamalıdır.

KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN ETRAF, ŞEHİRCİLİK VE İKLİM DEĞİŞİKLİĞİ BAKANLIĞI TARAFINDAN ŞAHSEN KOORDİNE EDİLMESİ MÜMKÜN OLABİLİR Mİ?

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı “Kentsel Dönüşümü” koordine etmekte ve gerekli ortamı oluşturmaktadırlar. Kentsel dönüşüm sürecini, valilikler, belediyeler, TOKİ ve ilgili sivil toplum kuruluşları eliyle ve gönüllülük temeline dayalı olarak özel dal ve vatandaşlar tarafından da yürütmektedirler.

Kanunda Belediyeler “İdare” tarifi altında yer almakta olup, gerek riskli alan tespitlerinin gerekse riskli yapı tespitlerinin yapılmasında Bakanlık yahut Yönetim yetkilidir. Dönüşüm hazırlığı olan Belediyelerden başlayacak olup, Bakanlık dönüşümü yürütmeye yetecek grup, ekipman ve kapasitesi olmayan belediyelerde yetki kullanabilmektedir.

KAMU OTORİTESİNİN KENTSEL DÖNÜŞÜME DİREKT MÜDAHALE ETMESİ VE FİYAT SABİTLEMESİ MÜMKÜN OLABİLİR Mİ?

Kamu otoritesinin kentsel dönüşüme direkt müdahale etmesi mümkün olmalıdır. Şöyle ki, kâr hedefi gütmeyen kuruluşları desteklemeli ve kentsel dönüşümde daha faal rol almaları için dayanak vermelidir.

KENTSEL DÖNÜŞÜM KREDİ FAİZ ORANLARININ MAKUL SEVİYEDE OLMASINA KARŞIN MÜTEAHHİTLERİN İNŞAAT MALİYETLERİNİN ARTMASINI MÜNASEBET GÖSTEREREK MALİYETİN EN AZ 4 KAT ÜZERİNDE FİYAT TEKLİF ETMESİ NASIL ÖNLENEBİLİR?

Müteahhit firmaların inşasını gerçekleştireceği projenin maliyet ve kâr tahlillerini yaparak ve tıpkı vakitte projenin teslim edileceği vakit dilimi çerçevesinde materyalleri etkileyecek artışları da göz önünde bulundurarak kentsel dönüşüm mukavelelerini imzalamaları gerekmektedir.

MÜTEAHHİTLERİN KENTSEL DÖNÜŞÜMÜ BÜYÜK KÂRLAR ELDE ETMEK İÇİN BİR FIRSAT OLARAK GÖRMESİ NASIL ÖNLENEBİLİR?

Müteahhit, iş kazası üzere oluşacak yükümlülüklerde hak sahiplerinin tazmin yükümlülüklerini üstlenmelidir. Hatta iş kazalarına karşı hak sahiplerini korumak için İnşaat Faaliyet Sigortası yaptırmalıdır.

Yapı Kullanma Müsaade Belgesi’ni (iskân izni) almak müteahhidin yükümlülüğünde olmalı ve inşaatın teslim müddeti açık bir biçimde belirlenmelidir. Kontratta, mevcut düzenlemelere uyulmadığı ve geç teslimlerde cezai kural, sair tazminlerin hangi meblağlarda, kurallarda ve ne formda işletilip tahsil edileceği, vergi, harç üzere her türlü sarfiyatın müteahhit tarafından karşılanacağı açık bir formda düzenlenmelidir.

Mücbir sebeplere dair hususlar sözleşmesel yükümlülüklerin ihlali durumunda kaçış yolu olarak kullanılabiliyor. Projeye dair teknik şartname, kontratın ayrılmaz bir modülü olarak düzenlenmeli ve taraflarca onanmalıdır. Tarafların türel emniyeti, hak ve menfaatlerinin korunması açısından mukavele görüşmeleri ve imzalanması sürecinde, her vakit bir hukuk ofisi ve avukat dayanağı almaları yararlı olacaktır.

Av.Burak EVCİ

FLORYA HUKUK BÜROSU